大阪駅の横の「うめきた」地区で超高額のタワーマンションが販売されることがニュースになっていました。

 

　４６階建て、総戸数は４８４戸で１戸あたりの広さは４５～３０５㎡。
価格は１億円からで最上階の３０５㎡の部屋が２５億円！
愛車を部屋に飾るカーギャラリーの付いた部屋も２８戸あるそうです。

 

　こんなん誰が買うねん！と言いたいところですが、アジアの富裕層が投資目的で買うことが想定されます。
もしかしたらこのブログの読者にも購入を検討している方もおられるかも知れませんので、投資用に買った場合を想像してみました。

 

＜仮定＞

・２５億円のうち土地部分５億円、建物部分２０億円

・賃貸した場合の家賃は月１００万円（大阪のタワーマンションの相場は通常月５０万円前後）

・キャッシュで購入

・保険料、管理費等は省略

 

＜損益＞

・家賃収入　　１２００万円（１００万円 × １２か月）

・固定資産税　　５００万円

・減価償却費　４４００万円（２０億円 × ０．０２２）

・差引利益　▲３７００万円

　年間収支だけで見ると赤字になってしまいますが、他に日本国内で給与所得や不動産所得があれば損益通算が可能です。
なお借入金で購入した場合、金利分の赤字は損失扱いとなりません。

 

＜相続税＞

　２５億円で買ったとしても相続税評価は１０億円以下になると考えられ、大幅な相続税の節税が従来はできていました。
こういった節税が横行していたため、通達が改正され、来年１月から評価額が上がります。

　評価方法は複雑なので別の機会に改めて解説しますが、どの程度一般から乖離しているかを築年数、総階数、所在階、敷地面積、床面積などの数値を使って計算します。
新しいほど、高層階ほど、広いほど評価は高くなります。

このマンションの場合、全ての条件に当てはまるため、一般と同等の６割（１５億円）程度まで評価額が上がると考えられます。
それでも１０億円程度の圧縮効果はあることになります。

 

どうでしょう、買ってみます？