平成３０年から広大地の相続税評価が大きく変わります。

　広大地とは名前の通り広大な土地のことを言うのですが住宅地であれば広すぎてかえって使いにくいことがあります。
例えば１０ｍ×１０ｍの土地が道に面していれば一戸建てにちょうどいいですが、これが３０ｍ×３０ｍだと分割して売ることになり奥の方の土地は道路を設置する必要が出てきます。
広すぎるがゆえにロスが生じることから土地の評価が安くなります。

 

　評価は路線価に広大地補正率をかけて計算します。

広大地補正率＝０．６－０．０５×広大地の地積／１０００㎡

　地積が５０００㎡だと補正率は０．３５（これが下限）となり最大６５％引きとかなり評価が下がります。

 

　広大地となるには次のような要件があります。

① 広大であること 　

通常は１０００㎡以上で三大都市圏であれば５００㎡以上（上限は５０００㎡）。

 

② 戸建て用地であること 　

まわりをマンションで囲まれていて容積率が３００％以上であればマンションに適した土地と判断するので広大地には該当しません。
マンションと戸建てが混在している地域であれば広大地でＯＫです。

 

③ 有効利用されていないこと 　

戸建て用地にすることが最も有効な利用方法である、裏を返せば今コンビニやテナントビルなどで十分稼げていれば、それが最有効利用になるので広大地に該当しません。
ただ有効利用の判断は難しく、入居率や収入だけでなくその地域の標準的な利用形態は何かなどから総合判断します。

 

④ 道路など公益施設の負担があること 　

道路を作らないと家が建たない土地であれば広大地に該当しますが、逆に道路に対して横長の土地であれば道路負担がないため該当しません。

 

　今の広大地の評価方法は平成１６年改正によるものですが、この時大幅に評価が下がっています。
この評価が時価に比べて低すぎたのはないかということと判断が難しく税務署と納税者間で争いも多いことから改正されることになりました。

　どう変わるかという点は次回に続きます。