賃貸物件を売買する場合は入居者がいる方が値打ちがあります。
収入が期待できるので買う方にすればガラガラの物件より満室の方がいいに決まっています。

 

　ところが相続税で不動産を評価する場合は入居者がいる方が値打ちが下がります（税金は安くなります）。
相続税は亡くなった瞬間の売却価値を基本に考えるので入居者がいると拘束されていれて売りにくいという理屈です。
マンションやハイツを建てて節税しようというのはこの拘束部分が狙いの１つです。

 

　逆にマンションやハイツに空室があればその分だけ相続評価上の価値が上がってしまうことになり、亡くなった時点の入居率を元に評価額を調整します。

 

　言葉では分かりにくいので式で見てきます。

貸家の評価＝固定資産税評価額×（１－３０％×賃貸割合※１）

貸家の底地評価＝更地の評価額×（１－借地権割合※２×３０％×賃貸割合※１）

※１
　賃貸割合は部屋数だとぶれてしまうので床面積で計算します。

※２
　借地権割合は地域によって３０～９０％の幅があり、都会であるほど利用価値が高いので土地を借りる側の評価が大きくなります。

 

　式でもまだ分かりづらいので数字を入れてみます。

＜例＞

建物の固定資産税評価額４０００万円、床面積５００㎡
土地の路線価評価６０００万円、借地権割合６０％

＜満室＞

建物：４０００万円×（１－３０％×５００㎡／５００㎡）＝２８００万円
土地：６０００万円×（１－６０％×３０％×５００㎡／５００㎡）＝４９２０万円
合計：７７２０万円

＜半分が空室＞

建物：４０００万円×（１－３０％×２５０㎡／５００㎡）＝３４００万円
土地：６０００万円×（１－６０％×３０％×２５０㎡／５００㎡）＝５４６０万円
合計：８８６０万円

 

　半分が空室だと評価額が１１４０万円も上がってしまいます。
率で言うとマンションを建てて２２．８％軽減できるはずが１１．４％しかできなかったことになります。
でも好きで空室にしたわけでもないし、”たまたま空室”だったという場合もあり、ちょっと酷な気もします。

　その”たまたま空室”という部分を判例も交えながら次回掘り下げていきます。