家を売って次の家を住宅ローンで買うことがあると思いますが、何と住宅ローン控除が使えないことがあります。

　住宅ローン控除の要件の中に「家を買った年とその前後２年ずつ、計５年間の間に３０００万円控除や居住用財産の買換え等の適用を受けていない」というものがあります。
税金が有利になる規定は租税特別措置法で定めてあるものが多いのですが、この措置法の特例は重複して適用できないルールになっています。

　このルールに引っ掛かると住宅ローン控除を新たに受けられなかったり、すでに控除した住宅ローン控除を修正申告しないといけないケースもあります。
　
　家を売った後、住宅ローンで新しい家を買うことが決まっている場合は３０００万円控除か住宅ローン控除かどちらを選べば有利か考えておく必要があります。

 

例１：３０００万円控除選択

売値３０００万円－取得費２５００万円－控除５００万円＝譲渡所得０

５００万円×２０．３１５％＝約１００万円の譲渡所得税が軽減

 

例２：住宅ローン控除選択

３０００万円の家を３５年ローンで購入

最大２０万円×１０年＝２００万円の所得税が軽減

 

　この場合は３０００万円控除は使わずに１００万円の譲渡所得税を払って、住宅ローン控除で２００万円取り返した方が得ということになります。
なお住宅ローン控除は満額軽減できないケースもあるので実際の所得にあてはめてシミュレーションをする必要があります。

　住宅ローン控除はメジャーなだけに当然受けられると思いがちですが意外な落とし穴があるので注意しましょう。