都市部でマンションの価格が高騰し、買うのが大変になってきていますが、売る方にとってはいいタイミングとも言えます。

 

　売った場合の税金について相談を受けると、よくこんな話になります。

「買った時より売り値が安いから税金かからないですよね」

「税金は２割ぐらい？」

「買った時の契約書が見当たらないんですが…」

　順番に間違いやすいポイントや計算方法について見ていきます。

 

１．買った時より安い？

　５０００万円で買ったマンションが４８００万円で売れたので税金はかからない、とは限りません。
土地の売買であればその通りなんですが、マンションは土地（正確には敷地権）と建物がセットになっているので、建物部分は使った分、原価が目減りしていきます。
例えば、５０００万円で買ったマンションの内訳が、建物３０００万円、土地２０００万円だったとします。
マンションの場合は階数が多く規模が大きければ、その分一人ひとりの土地の面積は小さくなるので建物の割合が高くなります。

★ 土地の取得費：２０００万円で変わらず

★ 建物の取得費：減価償却費の分、減少

 

＜償却率＞

・マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造）の耐用年数４７年
　　　↓
・住んでいた場合の耐用年数は１．５倍（事業用ほどハードに使わないので耐用年数が長い）
　　　↓
・４７年 × １．５＝７０年（１年未満の端数切捨て）　∴償却率０．０１５

　理屈はこうですが、申告の際に使う「譲渡所得の内訳書」には構造別の償却率の計算結果が書いてあります。
木造０．０３１、鉄骨鉄筋コンクリート造（ＲＣ）０．０１５、軽量鉄骨造（骨格材の肉厚３ｍｍ以下）０．０３６、軽量鉄骨造（骨格材の肉厚３ｍｍ以上４ｍｍ以下）０．０２５といった率となります。
骨格材の肉厚というのは、登記簿謄本にも売買契約書にも書いていませんので、建築当時の資料で調べるか、建築業者に確認するしかありません。

 

＜償却費＞

　建物部分３０００万円のＲＣ造マンションに９年６か月住んだ場合の償却費は次のようになります。

・３０００万円 × ０．９ × ０．０３１ × １０年＝８３７万円

式の中の「×０．９」は固定で、残存価額が１割あるという理屈です。
事業用の減価償却費の計算では「×０．９」は無くなりましたが、非事業用の計算には残っています。
経過年数の計算では、６か月以上の端数は１年とし、６か月未満の端数は切り捨てます。

 

＜譲渡税の計算＞

① 売却額：４８００万円

② 取得費：土地２０００万円＋（建物３０００万円－償却費８３７万円）＝４１６３万円

③ 譲渡経費：２３７万円（仲介料、印紙代、司法書士費用等）

④ 譲渡所得：①－②－③＝４００万円

⑤ 所得税：④ × １５．３１５％＝６１２，６００円（翌年３／１５）
　 住民税：④ × ５％＝２０万円（翌年６月末頃）

　計算上は８０万円ほどになりましたが、実際には軽減の規定により０円になります（申告は必要）。

 

　軽減の規定や税率については次回へ続きます。