前回、主な利回りと「表面利回り」と「実質利回り」を解説しましたが、別の見方として「想定利回り」と「現行利回り」という指標もあります。

 

③ 想定利回り

＜計算式＞

・満室時の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × １００

＜特　徴＞

　満室の状態が１年続くと仮定しているため、理論上の最大値になります。
新築物件の完成直後など入居実績がない場合などに使われますが、空室や家賃相場の下落が考慮されていないため、高く見えることがあります。

 

④ 現行利回り

＜計算式＞

・実際の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × １００

＜特　徴＞

　現在の入居状況を反映しているため、現実的な収益を把握できます。
ただし、直前に低い家賃や保証金で一気に入居しているなど、入居率を良く見せるために無理に契約しているようなケースもあるため、内容の確認は必要です。

 

　また「想定利回り」「現行利回り」とも収入のみで計算しているため、経費を考慮した「実質利回り」と比較しながら検討することが重要です。

　この場合の経費には次のようなものがあります。

Ａ　固定資産税
Ａ　保険料
Ａ　借入利息
Ａ　管理費
Ａ　修繕積立金
Ｂ　減価償却費
Ｃ　借入金元本返済
Ｃ　法人税・所得税・住民税

　理論上どれだけ儲かっているか、決算書で言うと損益計算書での数字を見るには（Ａ＋Ｂ）を経費と考えて利回りを計算します。

　一方、どれだけお金が残るのか、書類で言うとキャッシュフロー計算書の数字を見るには（Ａ＋Ｃ）を支出と考えて利回りを計算します。

 

　利回りには様々な種類があるため、広告などがどの利回りで表示しているのか、経費はどこまで織り込まれているのかを吟味して投資の是非を判断するようにしましょう。