前回の続きでタワマン節税を封じる改正内容について見ていきます。

　取引実態を調べたところ、一戸建ての場合で相続評価が市場価格の６割程度になっていたことから、マンションについても６割程度になるようにデータを元に調整率が決められました。

 

３．改正後の評価方法

＜流れ＞

① 評価乖離率を計算（理論的にマンションが安くなる要因）
　　　
② 評価水準を計算

③ 通達評価額を補正

 

＜具体的計算＞

① 評価乖離率

・（築年数 × ▲0.033）＋（総階数÷33 × 0.239）＋（所在階 × 0.018）＋（敷地持分狭小度※ × ▲1.195）＋3.220

※敷地利用権の面積÷専有部分の床面積←１０階より３０階を高くする

・理論上は、築浅ほど、高層マンションほど、高層階に所有するほど、評価が高くなります。なお総階数に関しては３３階が最大値となります。

 

② 評価水準

・１÷評価乖離率

 

③ 通達評価額を補正

・評価水準が0.6未満：通達評価額 × 評価乖離率 × 0.6

・評価水準が0.6以上1.0以下：補正なし

・評価水準が1.0超 ：通達評価額 × 評価乖離率（従来より減額）

 

＜数字の当てはめ＞

≪例１≫

・築浅の高層マンション

・築２年、４０階中の３５階、専有１００㎡、敷地利用権１０㎡

⇒改正前の約２．３倍の評価（乖離率 3.903、評価水準 0.2562）

 

≪例２≫

・中層マンション

・築１０年、１２階中の１０階、専有６０㎡、敷地利用権２０㎡

⇒改正前の約１．６倍の評価（乖離率 2.756、評価水準 0.3628）

 

≪例３≫

・築古の中層マンションの低層階

・築４０年、１２階中の１階、専有６０㎡、敷地利用権２０㎡

⇒補正なし（乖離率 1.604、評価水準 0.6234）

 

≪例４≫

・築古の低層マンションで敷地広め

・築４０年、５階中の２階、専有８０㎡、敷地利用権５０㎡

⇒改正前の０．８倍の評価（乖離率 0.777、評価水準 1.2870）

 

　例２はタワマンから遠い内容ですが、それでも評価は１．６倍になっています。
国税庁のサイトに自動計算できるエクセルシートがあるので気になる方は、数字を入れて検証してみましょう。