タワーマンションは時価に対して相続税評価がかなり低くなるので、相続税の節税手段として使われていました。

　このような”タワマン節税”を防ぐために２０２４年から評価方法が改正されています。
「そんなん都心に億ションを買うような富裕層の話でしょ」と思われがちですが、普通のマンションの評価にも影響があるので注意が必要です。

 

１．通常の評価方法

① 土地（敷地利用権）

・土地総額５０億円 × 専有部分５０㎡／建物全体２５０００㎡＝１０㎡

・路線価　２００万円 × １０㎡＝２０００万円

② 建物

・固定資産税評価額　１０００万円

③ ①＋②＝３０００万円

　このマンションを１億円で買った場合、７０００万円も財産を圧縮できたことになります。

 

　相続評価が低くなる要因としては次のような理由があります。

＜土地＞

　マンションは縦に長いので、それぞれが持つ土地の持ち分（敷地利用権）は小さくなります。

＜建物＞

　固定資産税評価額で相続評価しますが、マンションに限らず、実際の購入額より低く評価されがちです。高くて６割、低ければ２割程度になることもあります。
これは固定資産税評価額が構造、資材、用途などから機械的に計算され、実際の購入額は影響しないためです。

 

２．節税効果の差

① 都心＞地方：都心ほど時価は高いが、建物はどこに建てても評価は同じ

② 新築＞中古：築浅ほど時価は高いが、築年数による評価の差は無し

③ 高層＞低層：高層ほど時価は高いが、階による評価の差は無し
　　　　　　　 高層になるほど土地の持ち分は小さくなる

 

　このような要因により分譲マンションの相続評価額と市場価格が乖離し、全国平均で２．３４倍の差が発生していたため、評価方法が見直されることとなりました。

（つづく）