前回の続きで交換のうち、一般的な不動産の交換について見ていきます。

 

　土地が隣接していて売却するためや使いやすくするために交換するケースや、共有の土地を交換して単独所有にするケースなどがあります。
ほぼ等価であれば損得がないので、譲渡所得を認識しない（正確には売るまで繰り延べる）というのが交換の特例で、所得税法５８条に定められていることから”本法交換”とも言われます。

 

＜要件＞

・譲渡資産及び取得資産がいずれも固定資産（販売用の棚卸資産は対象外）

・譲渡資産と取得資産が同じ種類（土地と土地、建物と建物）※

※借地権は土地と同じ種類、附属設備や構築物は建物と同じ種類、土地と建物は不可

・譲渡資産は１年以上所有（相続や贈与の場合は当初の人からカウント）

・取得資産は交換の相手が１年以上所有、かつ交換のために取得したものでない

・取得資産を譲渡資産の直前の用途と同じ用途に使用 ※

※土地なら宅地、田畑、山林などの区分が同じなら同じ用途、建物なら居住用、店舗または事務所用、工場用、倉庫用などの区分が同じなら同じ用途と考えるので範囲は広いです。

・譲渡資産と取得資産の時価の差額が高い方の時価の２０％以内 ※

※土地と建物をまとめて交換する場合は、合計ではなく、土地と土地、建物と建物それぞれで２０％以内を判定します。

 

＜交換差金＞

 　全く等価値ということはなかなかないので差額をお金で精算することがあります。
この交換差金が多すぎる場合には「交換の特例」の適用が受けられないので注意が必要です。
具体的には、交換差金が「譲渡資産と取得資産の高い方×２０％」を超えると等価交換の趣旨とは異なるという扱いになります。

 

＜その後の売却＞

　交換により取得した不動産をその後売却することがあります。
その場合の取得価額は元の譲渡資産の購入額を引き継ぎ、取得時期についても元の譲渡資産の購入時期を引き継ぎます。
譲渡所得は、短期か長期かという所有期間によって税金が倍ほど変わるので取得時期の判定は重要です。

 

　今回は基本の本法交換でしたが、次回からは応用編を見ていきます。