賃貸借契約と保証

posted by 2019.11.8

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 「借金の保証人にはなってはいけない」とよく言われますが、賃貸物件の連帯保証人には深く考えずになっているケースがあります。

 賃貸借契約の保証人は、家賃滞納時に支払わなければいけないのは当然として、近隣の住人に与えた損害や契約終了時の損害など幅広く保証していることになります。
予想外の負担により、トラブルになる事例もあったことから民法が改正され、2020年4月からは保証契約書に保証限度である「極度額」が記載されることとなりました。

 一方、身内の高齢化や退職等により、適当な保証人が見つからないことがあります。そのような場合に利用が増えているのが家賃の保証会社です。
保証会社がどのような仕組みで、何をカバーしてくれるかといった点について見ていきます。

 

<契約時>
① 保証会社が入居者を審査
② 家主と保証会社間で「賃貸保証契約」締結
③ 入居者と保証会社間で「保証委託契約」を締結
④ 家主と入居者間で「賃貸借契約」締結
入居者から保証会社へ保証委託料支払い

 

<滞納発生>
① 家主から保証会社へ滞納発生を連絡
② 保証会社が滞納家賃を立替払い
③ 保証会社から入居者へ立替家賃の請求

 

<保証料>
 保証会社によりますが、初年度は家賃の0.5~1ヶ月分程度が一般的です。
毎年発生しますが、信用が増す2年目以後は保証料は下がっていきます。

 

<連帯保証人か保証会社か>

 元々は連帯保証人がいない人向けのサービスでしたが、今では保証会社との契約を必須条件にする家主がいたり、連帯保証人と保証会社の両方を必要とる家主もいます。

 なお保証会社と入居者が契約する際には、身分証明や源泉徴収票など賃貸契約時と同じような書類が必要で、保証契約のために連帯保証人を求められることもあります。

 

<保証範囲>

・滞納家賃や共益費
・更新料
・原状回復費用
・明渡し訴訟費用
・残置物撤去費用 など

なお免責として次のようなものは保証されません。

× 報告が遅れて積み重なった滞納家賃
× 賃貸借契約のトラブルによって払われていない家賃

 

 家主にとっては滞納リスクがなくなり、入居者にとっては信用補完により契約しやすくなるメリットがあります。
留意点としては、家主は滞納発生をすぐ連絡しないと保証されないこと、入居者は滞納すると厳しく取り立てられることなどがありますが、ちゃんと家賃さえ支払われていれば便利な制度なので今後も利用は広がっていきそうです。