前回の続きで、配偶者居住権の税務について見ていきます。

　民法では、配偶者居住権は建物の権利から分離するものですが、相続税評価をする上では建物だけでなく、その敷地も制約を受けるため、土地も建物もその分評価が下がります。

 

１．建物の評価

① 考え方

　配偶者が今後住む年数と残りの耐用年数から、住み終わった時点の時価を計算し、運用利回りで今の価値に割り戻して評価します。

 

② 建物所有権の評価額

　配偶者居住権のついた建物の評価額を計算し、その差額として配偶者居住権を計算します。

＜算式＞

建物の時価Ａ×（残存耐用年数Ｂ－配偶者居住権の存続年数Ｃ）／残存耐用年数Ｂ×複利現価率Ｄ

・建物の時価Ａ：固定資産税評価額

・残存耐用年数Ｂ：建物の耐用年数を１．５倍して、使った年数を引きます。耐用年数は事業用を前提として計算されているため、自宅の場合は事業用より長く使えることから税法上１．５倍します。木造だと３３年になります。

・配偶者居住権の存続年数Ｃ：１０年や終身など自由に設定できます。終身の場合は平均余命を使います。

・複利現価率Ｄ：配偶者居住権の存続年数に応じた民法の法定利率（３％）による複利現価率。式の前半で配偶者居住後の時価を出しているので、今の価値に換算するため、運用金利で割り戻しします。

 

（例）
・配偶者（７５歳）が居住権、長男が所有権を相続。

・Ａ：建物の固定資産税評価額１０００万円

・Ｂ：木造３３年のうち１３年経過し、残り２０年

・Ｃ：配偶者居住権の存続期間は終身、７５歳女性の平均余命は１５年

・Ｄ：１５年、３％の複利現価率は０．６４２

★ 建物所有権の評価額

１０００万円✖（２０年－１５年）／２０年✖０．６４２＝１６０．５万円

 

③ 配偶者居住権の評価額

　建物の時価から②の建物所有権分を引きます。例の数字だと下記のようになります。

１０００万円－１６０．５万円＝８３９．５万円

 

長くなったので、土地評価については次回へ続きます。